O jogo do mercado imobiliário


O jogo do mercado imobiliário

Nos falamos frequentemente na lógica de investir em imóveis , marcadas esse objetivo, a longo prazo, a concepção de um plano personalizado e diversificado de investimento de capital através de uma carteira de fundos de investimento.
No entanto, investir em imóveis (em especial se não é a casa principal, pois essa decisão, influenciam muitos outros fatores) é como investir em qualquer outro bem: sempre buscamos a forma de bater o mercado , de que se obtenha o máximo do antes e dê lucro.
Aqui é onde começa a comparação com os investimentos de capital, os fundos e as ações.

Buscando uma Sharpe
Diz-se que investir em imóveis dá mais lucro do que comprar ações fundos.
É uma lenda urbana: só comparar os dados dos mercados para ver que os índices imobiliários mais populares rendem abaixo dos índices do mercado de ações, e é uma tendência dos últimos dez anos, começando mesmo antes de a bolha imobiliária.
A diferença entre os mercados é ainda mais surpreendente quando se observam os retornos ajustados ao risco para cada classe de ativos expressos em termos do índice de Sharpe , que é uma medida do excesso de retorno por unidade de risco de um investimento, e pode ser aplicado a qualquer investimento. O objetivo é permitir que o investidor analise a rentabilidade que está obtendo em relação com o nível de risco adicional necessário para criar o seu desempenho.
Esta ferramenta, com a qual estamos familiarizados, mede especificamente o desempenho médio de um investimento menos o desempenho livre de risco, dividido pelo desvio padrão dos retornos do investimento.

Assim, um maior índice de Sharpe indica uma melhor recompensa. E assim foi durante os últimos dez anos, com o índice de investimento de capital em relação ao índice de investimento em bens imóveis.
Mais impostos

A diferença é ainda maior quando se incluem os impostos em análise.
Os REIT (em Portugal Socimi , acrônimo de Sociedade Cotada Anônima de Investimento no Mercado Imobiliário) são o principal veículo de investimento colectivo através do qual as pessoas investem em bens imóveis: são sociedades de investimento, que são detentoras de ativos imobiliários e cujos rendimentos provêm fundamentalmente dos alugueres dos mesmos.

Cotadas em bolsa e tem que distribuir dividendos todos os anos. Esses dividendos então tributado como rendimento de capital imobiliário, enquanto que os dividendos de ações e fundos então tributado como ganho de capital mobiliário para a declaração do IRPF. Em conclusão, mesmo se ambos os dividendos fossem a mesma quantidade, as ações e fundos teriam retornos superiores depois de tributar.

A ineficiência fiscal dos fundos de índice de bens imóveis (que são compostos apenas por dividendos) é a principal culpado que não se incluam na combinação de investimento diversificada ideal de uma conta de investimento tributable.
Mas isso não quer dizer que os bens imóveis que não sejam parte de qualquer carteira diversificada: de fato, dado que os rendimentos imobiliários não estão muito próximos (menos de 0,7 em uma escala de 0 a 1) com os rendimentos das ações, na realidade, é uma boa classe de ativos diversificados para contas não tributadas com impostos diferidos, um plano de poupança a longo prazo.

Os imóveis também são uma boa proteção contra a inflação, devido a sua permeabilidade e o seu valor estável. Mas, apesar de suas vantagens, a alocação ideal para a classe de ativos imobiliários em uma carteira com impostos diferidos, geralmente, é menos de uma quarta parte do que o atribuído às ações.

O veredicto final
Os bens imóveis são um dos componentes que sugere para uma carteira diversificada (junto com fundos e títulos nacionais, estrangeiros, de mercados emergentes, recursos naturais e obrigações do tesouro, entre outros), mas, por si sós, não são um investimento tão atraente.

O conselho é sempre ajustar o investimento ao perfil de risco e o objetivo a médio longo prazo, com uma boa base de diversificação e dentro desta, em um percentual de aproximadamente 10% do património líquido total, que é o que se dedique a bens imóveis (o mesmo que recomendamos para investimento em ativos de capital, fechando assim a comparação). Assim como buscar informações e as melhores estrategia para opções binarias.

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